İzmir sarsıntısından sonra ülke gündemi kentsel dönüşüm oldu. Türkiye genelinde 6.7 milyon riskli yapı yenilenmeyi bekliyor. Bunların büyük bir kısmı da özel kesim eliyle olacak. Müteahhit firma kentsel dönüşüm için arsa sahipleriyle kat karşılığı mutabakat yapacak, kendi hissesine düşen konut ya da dükkanları satarak işi finanse edecek. İşte müteahhitlerin hissesine düşen o meskenleri alanların da kentsel dönüşümdeki hak sahipleri kadar dikkatli olması gerekiyor. Zira parasını ödediğiniz, hatta tapusunu aldığınız konutu kaybedebilirsiniz. Gayrimenkul Hukuku Derneği Lideri Avukat Ali Güvenç Kiraz ile dönüşüm projelerinden konut alacak vatandaşların nelere dikkat etmesi gerektiğini konuştuk.
‘YENİ ÖNLEMLERE GEREKSİNİM VAR’
Avukat Kiraz, Etraf ve Şehircilik Bakanlığı’nın kentsel dönüşüm kapsamında kıymetli düzenlemeleri hayata geçtiğini hatırlatarak şunları söyledi: “İnşaata 1 yıl başlanmaması ya da inşaatın 6 ay durması halinde vatandaş müteahhitle olan mukaveleyi tek taraflı fesh edebiliyor. Dönüşüm projelerinde ruhsat evresinde yüzde 10 teminat mecburî ve firmalar dönüşümde hisselerine düşen konutları kademeli satışa çıkabiliyor. Tüm bunlar vatandaşı korumak ismine kıymetli adımlar oldu. Lakin kâfi diyemiyoruz. Düzenlemeler bilhassa dönüşümde hak sahibi olanları korurken konut alan 3. kişi için sorun sürüyor. Bugün bu tedbirlere karşın inşaat firmaları kaynaklı mağduriyetler doğuyor. Bu nedenle ek önlem gereksinimi kelam konusu.”
ADIM ADIM YOL HARİTASI
1- TEMİNAT TALEP EDİN
Kentsel dönüşüm kapsamında yapılan bir projeden konut alan tüketicinin tapu iptali ile karşı karşıya kalabileceğini söyleyen Kiraz, “Firma inşaatı yarım bırakır ya da verilen müddette yüzde 90 düzeyinde tamamlamazsa arsa sahipleri mukaveleyi feshedebilir. Bu durumda müteahhit hem kendi hissesine düşen meskenleri kaybeder hem de 3. bireylere satışlar iptal olur. Tapuları iptal edilen tüketicinin yapabileceği tek tüzel süreç müteahhitten ödemiş olduğu bedeli talep etmek” dedi. Pekala vatandaş kendini nasıl muhafazaya alacak? Kiraz şu cevabı verdi: “Tüketici Kanunu Ön Ödemeli Satış Yönetmeliği kapsamında müteahhitten teminat talep edin. Bu talep yasal hakkınız. Müteahhit size seçenekli olarak bunlardan bir adedini sunmak zorunda
· Bina tamamlama sigortası
· Hak ediş bedelinin bankada olduğuna dair doküman
· Teminat mektubu (satın aldığı daire bedeli kadar)
· Bakanlığın kabul edebileceği bir teminat (müteahhit tarafından sunulacak)
Bu teminat modellerinden birisi size teminat olarak verildiğinde ya bina tamamlanacak siz de hak sahibi olmaya devam edeceksiniz ya da tapunuzu kaybetmiş olsanız dahi bedelini geri alabileceksiniz.”
2- İMAR DURUMUNA BAKIN
Kiraz, ikinci adımın ‘imar evrakının incelenmesi’ olduğunu lisana getirdi. Bu durumun dönüşüm projelerinin yanı sıra mesken alacak tüm vatandaşlar için de kıymetli olduğunu belirten Kiraz, belediye tarafından tutulan bir tutanak bir ceza yahut bir yıkım kararı olup olmadığının incelemesi gerektiğine vurgu yaptı. Avukat Ali Güvenç Kiraz doğabilecek meseleleri örneklerle şöyle anlattı: “Müteahhit KDV’den kaçmak için 160 metrekare konutu 140 metrekare göstermiş olabilir. Size sunulan ve ruhsat alınan proje tıpkı mı emin olmalısınız. Bir de son periyotta imar barışına başvurup ‘yapı kayıt belgesi’ alan yapılarda önemli problemler yaşanıyor. Mesela çatı dublesi ya da bahçe katı bir konut aldınız. O binadan oturanlardan biri dava açıp, ‘Ortak kullanım alanı bir kişi lehine kullanıldı’ diyebilir. Haklıysa bu durumda çatı katı ya da bahçe katına dahil edilen alanlar yıkılır. Üstelik hakkınızda Savcılığa da cürüm duyurusunda bulunulur, yargılanırsınız.”
3- TAPU KAYDINI İNCELEYİN
Tapu kaydının incelenmesinde tapu kaydı üzerinde bulunan tüm takyidat ve şerhlerin göründüğünü belirten Kiraz, “Tekrar tapu da süreç yapılırken bedelin tam gösterilmesi çok değerli. Tapu harcından kaçınmak için düşük gösterirseniz gayrimenkulü satan bireye açılan bir dava sonrası (mal varlığını kaçırması davası gibi) mülkünüzü kaybedebilirsiniz. Tapu incelemesinde taşınmazın idare planını da ayrıntılı inceleyin. Zira size satış yapılırken ‘ekleri ile birlikte inceledim’ diye imzalıyorsunuz. İdare planı ne biçimde aidat ödeyeceğiniz ve ortak alanları ne biçimde kullanacağınızı gösterir” dedi.
4- MUKAVELEYİ NOTERDE YAPIN
Kiraz kontratta dikkat edilmesi gerekenleri şöyle anlattı: “Gayrimenkulün tapusunu almıyor ve satış vaadi mukavelesi ile alıyorsanız noterden kontrat yapmayı ve bu mukaveleyi de tapuya şerh ettirmeyi unutmayın. Şerhten sonra gelecek haciz ve konulacak ipotekler sizi bağlamayacaktır. Müteahhit ile yapılacak olan mukavelede ön bilgilendirmenin yapıldığı ve taşınmazla ilgili cayma haklarının yer aldığına da dikkat edin. Bir de kontratlarda yüklenici tek taraflı biçimde cezai kural koymuşsa bunun geçerli olmadığını bilerek mukaveleyi 14 gün sonra da haklı sebeple fesih edebilirsiniz.”
5- AYIPLI İMALAT
Dönüşüm projelerinde hem arsa sahibinin hem de sonradan konut alan tüketicinin teslim sonrası sorun yaşadığını lisana getiren Kiraz, “Bağımsız kısmı satın aldıktan sonra taşınmazın içerisinde gözle görülür eksiklik ve ayıp varsa size satan şahsa ihtarname ile bildirin. Bu bahiste çok uzun vakit geçmemesi kıymetli. Kullanım sonrası bir ayıp yahut birden fazla ayıp ortaya çıkarsa bu durumu tespit edin yahut mahkemeye tespit ettirin. Tespit sonucunda ayıbını giderilmesini isteme, ayıbı giderip bedelini isteme yahut ayıp bedelini direkt talep etme ve bu ayıp/ayıplar nedeniyle oluşan paha kaybını isteme hakkınız oluşacak” biçiminde konuştu.
Haber7
